مدیریت پیمان
برای کسانی که شروع به ساخت و ساز در پروژه‌های عمرانی می کنند، چراهای زیادی در ذهن به وجود می آید. این چراها نوعی دغدغه ی ضروری است که چگونگی حل کردن آن، برای تمام کارفرمایان و پیمانکاران از اولویت‌های اجراست. یکی از این راه حل ها بحث مدیریت پیمان است.
به زبان ساده مدیریت پیمان شامل قراردادی دو و یا چند طرفه است. در این قرارداد کارفرما به جهت راحتی و سهولت در کار و وظایف، ساخت پروژه را به مدیر پیمان می دهد و خود را از روبرویی با خطرات و مسائل فنی و ظرافت در ساخت رها می سازد.
در مقابل پیمانکار نیز درازای مبلغ دریافتی از کارفرما، تمامی وظایف خود را به نحو احسنت انجام می دهد. وظایفی مثل مدیریت و کاهش هزینه های بیش از حد که در انجام پروژه وجود دارد، جلوگیری از تاخیرهای زمانی اجرا، مسائل مربوط به مدیریت پروژه که مدیران پیمان برای مشتریان خود در نظر میگیرند.
شرکت ثقال سازه تحکیم بنیان با بیش از نیم قرن تجربه در ساخت و ساز و انجام پروژه های عمرانی در سطح کشوری، در زمینه مدیریت پیمان و پروژه فعالیت دارد و با استفاده از تجربه و دانش فنی مهدسان مجرب خود آماده همکاری با کارفرمایان محترم در خصوص مدیریت پیمان پروژه ها می باشد.
هدف اصلی از این بخش فعالیت شرکت، کاهش هزینه های اضافی، اجرای سریع و با کیفیت پروژه و جلوگیری از وقوع فاجعه های تاسف بار در مواقع رخ داد زلزله که در اکثر مناطق کشورمان وجود دارد می باشد.
برای بررسی مبحث مفصلی از شرایط کامل مدیریت پیمان در ادامه با ما همراه باشید…
قرارداد مدیریت پیمان چگونه منعقد می شود؟
این قرارداد در واقع، ضرورت حفظ تعهداتی مانند تعهدات مالی و جانی و همین طور مسئولیت‌های قانونی مدیران پیمان و کارفرمایان در روال پروژه را تعیین و تبیین می‌کند. بنابراین باید برای هر دو طرف معامله واضح و مبرهن باشد. این قراردادها اسناد قانونی می‌باشند که در اختیار مالک و مدیر پیمان قرار می گیرند تا به اجرای دقیق نقشه ها و مسئولیت ها بطور دقیق پرداخته شود و به عنوان سند قانونی ثبت گردد.
اگر تغییراتی در روند مذاکره بین مالکان و مدیران پروژه صورت بگیرد در این سند به صورت قرارداد ثبت می شود.
این قرارداد به عنوان یک کنترل گر برای کارفرما یا مالک پروژه نیز عمل می‌کند. در بحث مدیریت پیمان، مسائلی وجود دارد که ممکن است حاوی اطمینان کامل برای هر دو طرف از نظر انجام مسئولیت طرف مقابل نباشد. لذا برای برطرف نمودن شک و شبهه ی کارفرما، مدیر پیمان می تواند با انعقاد قرارداد مدیریت پیمان، به کارفرما این اطمینان را بدهد که می تواند طبق قرارداد روند پیشرفت این مراحل را کنترل کند و از دغدغه ی اجرای این پروژه برای کارفرما بکاهد.
گفتنی است این عوامل از تاخیر در زمان اجرای پروژه و هزینه های اضافی نیز می کاهد.
کنترل بودجه مطابق برنامه های اجرایی، از اصول حیاتی قرارداد مدیریت پروژه می باشد.
اهمیت قرارداد مدیریت پیمان در چیست؟
اینکه بتوانیم این قرارداد را به خوبی مدیریت کنیم جزو ضروریات لازم در بحث مدیریت پیمان است. اگر این قرارداد به درستی مدیریت شود، پیامدهای مثبتی به همراه خواهد داشت. چندی از این پیامدها را با هم بررسی میکنیم :
- محافظت از ذینفعان
قراردادهای منعقد شده به عنوان ستون اصلی در مدیریت پیمان برای ساخت و ساز می باشد. چون برای محافظت از پروژه منعقد شده اند و اگر نباشند موفقیتی هم برای پروژه نیست.
وقتی قراردادی منعقد می شود تمامی منافع ذینفعان در آن لحاظ می شود و تمامی طرفین ملزم به رعایت آن ها هستند. با بستن قرارداد اصولی ناگزیر تمام کارها طبق برنامه پیش خواهد رفت بنابراین به تبع آن منافع ذینفعان نیز در طول اجرای قرارداد رعایت خواهد شد.
- پیشگیری از اختلاف
ساخت و ساز همیشه موفقیت آمیز نیست. افراد این صنعت همواره در تلاشند از بروز اختلافات بین طرفین جلوگیری کنند. اغلب این اختلافات بر سر هزینه‌های اجرایی است. بنابراین برای جلوگیری از اختلافات در این خصوص پیشنهاد می شود در ابتدای کار یک قرارداد برنامه‌ریزی شده تدوین کنید.
قرارداد پیمان نوعی ضمانت منطبق بر اجرا است که برای هر کدام از طرفین لازم الاجراست.
طبق این قرارداد مهم، طرفین مدیریت پیمان موظفند به شرایط توافق نامه ها – بودجه‌ها – برنامه ها ی مشخص عمل کنند. این قرارداد تضمین می کند که نیازهای پروژه مالک از نظر کیفی و کمی و زمانی و همچنین نیازهای مدیر پیمان برآورده خواهد شد.
- حل اختلاف
مدیر پیمان، جزئیات مهم در ثبت قراردادها را در نظر می گیرد و با دانش فنی خود به کاهش هزینه‌ها کمک می‌کند. این که یک مدیر پیمان تا چه حد می تواند در کاهش هزینه ها به کارفرما کمک کند، می تواند به منبعی برای بروز اختلاف میان کارفرما و مدیر پیمان تبدیل شود. این اختلاف را با نوشتن موارد روشنی در مورد محدوده پروژه – میزان هزینه های اجرا و مدت زمان پروژه قابل حل نمود. البته این موضوع زمانی می تواند در قرارداد مطرح شود که تورم بالایی در بحث کالاهای ساختمانی به وجود نیاید و میزان هزینه قابل برآورد باشد.
جزئیات مشخصه قرارداد کدامند؟
اولین جز از مشخصات قرارداد مدیریت های پیمان ، نگارش و ثبت قرارداد است.
- جزئیات فنی اجرا
اساس هر پروژه را نقشه های پلان ها تشکیل می دهند. برای ساخت یک ساختمان مسکونی تجاری اداری و ویلایی یا بازسازی آنها باید نقشه طبقات را داشته باشیم. آن هم با تمام جزئیات لازمه بطور دقیق و مکتوب که بایستی در قرارداد به آن ها اشاره گردد.
تمامی مشاغل مورد استفاده در پروژه باید مد نظر گرفته شوند و در سند قراردادی پروژه، واضح و روشن در مورد آنها نوشته شود.
-
محدوده کار
شرح و تفصیل از خدمات و تجهیزاتی که توسط کارفرما به مدیر پیمان ارائه می شود؛ در مکان مشخص با ماهیت، مقدار و کیفیت اقلام مشخص گردد.
- شرایط عمومی ویژه
شرایط عمومی در واقع حاکم بر تمام پروژه های ساخت و ساز است. علاوه بر شرایط عمومی، شرایط خاص است که جزئیات مختص هر پروژه را پوشش می دهند.
شرایط و ضوابط است که می تواند صرفه جویی در زمان و هزینه را به همراه داشته باشد. این موارد می‌تواند شامل مدارک مورد نیاز در هر پروژه ، رویه‌های تغییر، روش های حل اختلاف ، رویه‌های داوری، ضمانتنامه های بانکی و غیره باشد.
ارزش کسب و کار تجاری و استراتژی مدیریت پروژه بر مبنای قراردادی است که بسته می شود. در پروژه های ساختمانی که مالکیت عمومی و خصوصی دارند همه به دنبال کاهش هزینه و عملکرد عالی هستند.
-
بیمه
بخش اساسی بیمه ؛ دغدغه ای برای تمام پرسنل پروژه ها مثل مالکان ساختمان ، مدیران پیمان و همچنین کارگران پروژه است. برای آسودگی خاطر از وقوع خطرات احتمالی در محل پروژه، مدیر پیمان باید با نظر و تایید کارفرما به بیمه ی اعضا و بیمه حوادث پروژه بپردازد. مدیریت پیمان تحت موارد ذکر شده در بندهای سند باید به تعهدات خود عمل کند. لذا نقش خود را به عنوان یک مدیر پروژه بدانید و در انجام پروژه کوشا باشید و خطرات ناشی از کار را به حداقل برسانید.
- میزان دستمزد مدیر پیمان
میزان دستمزد مدیر پیمان بایستی حتما در قرارداد لحاظ شود و این مقدار بسته به نوع پروژه و شرایط کار متفاوت باشد.
- زمان تسویه دستمزد
در قرارداد باید مشخص گردد که کارفرما چه زمانی باید دستمزد یا حق الزحمه مدیر پیمان را پرداخت نماید. این کار سبب می شود از بروز اختلافات آتی جلوگیری شود. همچنین برای دیرکرد در پرداخت حق الزحمه باید جریمه هایی در نظر گرفته شود.
نحوه محاسبه درصد مدیریت پیمان
این درصد بسته به نوع پروژه، ساختمانی باشد یا ویلایی، تجاری باشد یا اداری، متغیر است. به طور کل آنچه معمولاً برای این درصد در نظر میگیرند با شرایط خاص پروژه تعیین می شود.
موارد زیر از جمله فاکتورهای متغیر برای تعیین درصد مدیریت پیمان می باشند…
- تامین مصالح:
- اینکه مصالح را کارفرما تامین کند یا بر عهده مدیریت پیمان باشد؛ درصد را تغییر خواهد داد.
- پیچیدگی و یا سادگی طراحی و اجرا:
- سادگی یا پیچیدگی طراحی ساختمان عامل موثری در کاهش و یا افزایش زمان اجرا و همین طور میزان بودجه لازم برای اجرا دارد.
-
میزان وظایفی که بر عهده مدیر پیمان گذاشته می شود:
- میزان وظایفی که بر عهده مدیر پیمان گذاشته می شود در افزایش و کاهش درصد نقش دارد.
- مسیر پروژه :
- مسیر پروژه اگر از شهر فاصله داشته باشد، ایاب ذهاب کارگران، خرید مصالح و لوازم و تجهیزات، سهولت در رفت و آمد برای پیمانکاران، میزان امکانات برای اعضای پروژه سختی های خاص خود را به همراه خواهد داشت. و نیازمند افزایش درصد است.
- آب و هوا و شرایط جوی:
- برای مثال درصد مدیریت پیمان درپروژه های اجرایی که محل آنها در شهرهای شمالی یا جنوبی است بیشتر می باشد. زیرا شرایط کار در این جغرافیاها سخت تر است.
معمولا درصد مدیریت پیمان در پروژه های ساختمانی حدوداً 8 الهی 12 درصد و در پروژه های ویلایی 10 الی 20 درصد می باشد.
از آنجایی که در این گونه قراردادها هدف مدیر پیمان جلب رضایت مالک و حفظ منافع ایشان است. لذا موارد سودجویانه ی پیمانکاری در این میان وجود ندارد. و حق الزحمه مدیر پیمان نیز با توجه به روند پروژه و به صورت تدریجی پرداخت می‌شود.
لازم به ذکر است از آنجایی که مدیر پروژه دسترسی به منابع خوبی برای تامین مواد و مصالح ؛ همینطور به کارگیری استادکاران و اکیپ های ماهر دارد؛ در مدت زمان کمتر و هزینه پایین تر پروژه را تکمیل و تحویل کارفرما خواهد داد.
پیمانکار جزء کیست؟
اگر بزرگی پروژه به اندازه ای باشد که برای نظارت دقیق بر جزئیات و بخشهای مختلف ساختمان نیاز به نیروی کار بیشتر وجود داشته باشد؛ مدیریت پیمان می تواند برای خود نفر یا نفراتی را با عنوان پیمانکار جزء انتخاب کند و مسئولیت‌هایی را طبق قرارداد به ایشان بسپارد.
اگر در قرارداد درج شود که، نیاز است کارفرما پیمانکاران جزء را نیز تایید کند؛ بنابراین مدیریت پیمان باید تاییدیه پیمانکاران جزء را از مالک بگیرد. در غیر اینصورت تمام مسئولیت های پروژه بر عهده مدیر پیمان است.
هزینه های افراد زیر دست مدیر پیمان که جهت اداره موفق پروژه به کار گرفته می شود بر عهده مدیر پیمان است مگر آنکه در قرارداد صراحتا اعلام شود که این هزینه ها بر عهده کارفرماست که در این شرایط کارفرما موظف به پرداخت هزینه افراد مدیر پیمان خواهد بود.
در آخر این گزیده نگاه کلی خواهیم داشت به برخی از وظایف محوله هر دو طرف قرارداد (کارفرما – مدیر پیمان):
وظایف کارفرما در مدیریت پیمان
- تامین کننده هزینه های پروژه در زمان مقرر
- انتخاب کننده مشاور و مدیر پیمان
- تایید و تامین تمامی متمم های قرارداد
- گرفتن استعلامات لازم قبل از شروع کار
- اخذ تمامی مجوزهای لازم جهت انجام پروژه
- تصمیمات و دستورات اساسی در قرارداد
- در نظر گرفتن سود و صلاح پروژه در قراردادهای عمومی
- پرداخت دستمزد مدیر پیمان در مهلت تعیین شده در قرارداد
وظایف مدیر پیمان
- داشتن تجربه و مهارت کافی
- داشتن پروانه اشتغال اجرا از نظام مهندسی
- تعیین روش های اجرایی
- مشخص کردن اکیپ اجرایی
- اقدام جهت بیمه نمودن پروژه و عوامل اجرایی
- ایجاد هماهنگی مابین پیمانکاران جزء
- نظارت بر اجرای پیمانکاران جزء
- ایفای تعهدات در قرارداد
- کنترل بر تمامی عوامل و مراحل اجرایی
- اجرای پروژه بر اساس مقررات ملی ساختمان
- نصب، راه اندازی و تحویل پروژه در مدت زمان قرارداد
- اجرای پروژه مطابق نقشه های اجرایی